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mardi, 13 janvier 2015 18:12

Impôt locaux : qui les paye et comment ça marche ?

Enjeux : Equité entre les contribuables - Maîtrise de la fiscalité locale.

Cet article anodin est paru dans Ouest-France en décembre 2014. Pour qui s'intéresse à la vie de sa commune, il annonce des changements pas du tout anodins pour le portefeuille des Sinagots et le budget de la ville de Séné. En effet, l'administration fiscale va actualiser les valeurs cadastrales des habitations qui servent à établir le montant de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.

Comment sont calculées ces taxes et qui sera concerné par la révision prochaine ? Que penser de leur mode de calcul ?

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Le tableau ci-dessus montre que les taxes locales représentent environ 70% des recettes du budget de la ville de Séné. Le reste étant l'ensemble des dotations de l'Etat plus souvent nommées  DGF pour dotation générale de fonctionnement. Le gouvernement actuel a annoncé leur baisse et les communes pourraient être tentées d'augmenter les taxes d'habitation et foncière pour maintenir leur recettes.

On voit bien que la révision des valeurs cadastrales locatives est un moyen indirect d'augmenter les impôts sans le dire haut et fort. D'ailleurs, le Ministère des Finances "aide" chaque année les communes en actualisant ces valeurs. Ainsi, même quand le maire de Séné annonce des taux stables, nos taxes locales augmentent bien.

On comprend dès lors que la révision longtemps repoussée par les élus locaux est désormais accueillie favorablement.

Qui sera gagnant et qui sera perdant après la révision ? Pour répondre tachons de comprendre comment la taxe foncière et la taxe d'habitation sont calculées par exemple dans le cas des particuliers.

Avant de vous concentrer pour comprendre comment sont calculés les "impôts locaux", intéressons nous aux contribuables sinagots.

Sénégolfe s'est procuré auprès de l'administration fiscale quelques chiffres :

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La ville de Séné compte 8.781 habitants selon le dernier recensement. 6.756 Siangots sont enregistrés sur les listes électorales. Veolia comptait dans son dernier rapport environ 4.725 compteurs d'eau.

Le Trésor Public comptabilise en 2014 :

- 4.542 contribuables qui payent l'impôt foncier bâti (TFPB) dont 567 soint dégrévés. Il y a environ 13% de propriétaires "modestes" dans notre commune, sans doute des personnes retraitées occupant leur logement.

- 1.747 contribuables qui payent l'impôt foncier non batti (TFNB)

- 4.742 foyers fiscaux dont 1.269 sont dégrévés du paiement de leur taxe d'habitation. Ce nombre de dégrévés renseigne indirectement sur la "pauvreté" de nos concitoyens. 32% des familles sinagotes ne payait pas la taxe d'habitation en 2012. En 2014, on en compte 29%. Avec un immobilier neuf qui est cher, les nouveaux Sinagots sont plus "aisés" que les anciens. Notez que ces nouveaux Sinagots qui représentent entre 60 et 80 foyers fiscaux en plus par an sont les bienvenus car ils augmentent les ressources de la commune.

1/3 des Sinagots ne payent pas de taxe d'habitation (et sans doute d'impôt foncier car, soit ils sont locataires ou bien propriétaires dégrévés).

Ce chiffre interroge sur le sens de l'impôt et des impôts locaux en particulier.

Ne faut-il pas imposer une taxe d'habitation minimum de l'ordre de 50 € par adulte ?

 

Mais revenons au calcul des ces impôts locaux. Respirez fort, concentrez vous, notre administration fiscale a de l'imagination

et le calcul bien que dégrossi par Senegolfe, reste un peu compliqué......

 

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Lorsque l'on fait contruire un pavillon ou un appartement, on remplie un formulaire Cerfa, la "carte d'identité du local" (pavillon, appartement). Après un achat on peut aussi actualiser auprès des impôts cette déclaration ou bien si on a fait des travaux.

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Ce document comporte les éléments descriptifs du local utiles au calcul de la valeur locative cadastrale ou VLC.

Prenons l'exemple d'un pavillon situé à Séné de 95 m² avec tout le confort (sanitaire et chauffage).

Le premier critère pour les impôts est la catégorie du local. Une grille d'évaluation (voir document ci-joint) classe les biens en 8 catégories, de très médiocre à grand luxe, sachant que la majeure partie des biens sont situées en catégories assez confortable, confortable ou très confortable. A chaque catégorie est attaché un loyer de référence qui sert au calcul de la VLC, comme on le verra ci-après  La classification initiale de votre bien a été revue par le Trésor Public aidé par la Commission locale des Finances de la ville de Séné en 1971.

Un peu d'histoire : en 1970, l'Etat décide la première révision quinquenale des Evaluations Foncières des Propriétés Bâties. Une Commission Communale est crée présidée par le maire de l'époque Albert Guyomar assisté de 6 Sinagots, d'un représentant de l'administration et d'un géomètre. On choisit dans notre commune 2 à 3 locaux (pavillon ou appartement) représentatifs de chacune des catégories. Un premier document est signé le 9/07/1971 puis complété le 4/10/1972 avant d'être avalisé par la Préfecture le 20/10/1972 (voir pdf ci-joint). Par ce document, la ville de Séné et l'administration fiscale fixent les loyers théoriques pour toutes les habitations de la commune. A cause de la lourdeur de la tâche et des répercussions sur les électeurs, depuis 1970 aucune autre révision n'a été faite.

Loyer-VLC-1970

La précédente révision et la prochaine révision ont en fait pensées pour les catégories très médiocre, médiocre ou ordinaire (6, 6M, 7 et 8). Depuis ce calcul de 1971, beaucoup de logements ont été rénovés. Si le propriétaire n'a pas déclaré au Trésor Public les travaux, il vit toujours avec une valeur locative cadastrale sous-évaluée. C'est une injustice vis à vis des autres propriétaires contribuables.

Le deuxième critère est la surface et la composition du bien. Le formulaire reprend une description du nombre de pièces du local et les plans du permis de construire permettent de calculer la surface habitable. Notez que ce n'est pas la surface au sens de la loi Carrez qui est retenue mais bien la surface au sol. Là aussi, si un propriétaire a fait une extension, changé une partie du grenier en chambre, ajouter un sanitaire et "oublié" de déclarer ses travaux, il paye un impot faussé. Tout contribuable peut mesurer les surfaces au sol des pièces de son logement et adresser ces mesures aux impots qui effectueront la mise à jour. Notez que dans le cas de l'Impôt sur la Fortune, l'ISF, le contribuable est tenu de mettre à jour ses informations.

formulaire-3168-A1  VLC-tranches

Une fois la surface du local bien mesurée, il faut calculer une surface pondérée car le législateur a insufflé de la dégressivité comme le montre le tableau 1.

A travers 2 exemples, comment calcule-t-on cette surface pondérée ?

1er exemple notre pavillon de 95 m² en catégorie 5, cela donne le calcul suivant :

En catégorie 5 pour les 20 premiers m² le coefficent est : 1.45. On fait le 1er calcul suivant : 20m² x 1,45= 29 m²
En catégorie 5 on lit dans le tableau que le 2° seuil est fixé à 110 m².. On fait ce 2° calcul : 95 m² - 20 m² = 75 m² x 0,90=67 m²
Surface pondérée comparative = 29 + 67 = 96 m²

exemple : un appartement de 160 m² en catégorie 4

1ère tranche 20 m² x 1.60 = 32 m²

2° tranche : de 20 m² à 140 m² soit 120 m² x 0.9 = 108 m²

3° tranche : de 140 m² à 160 m² soit 20 m² x 0.75 = 15 m²

Au total : 32 + 108 +15 = 155 m² 

Le troisième critère est la surface des dépendances du local : dans notre exemple la maison comporte un garage de 25 m² et une cave de 15 m². Le législateur a décidé de minorer ses surfaces "non habitables" en leur affectant un coefficient. Du coup, garages, celliers, caves entrent dans le calcul pour environ la moitié de leur surfaces réelles. Ce coeffient est décidé par l'administration.

formulaire-3168-B1 copie

 Détermination de la surface pondérée des dépendances : dans notre exemple l'appartement de 95 m² s'accompagne d'un garage attenant et d'une cave à l'intérieur de la maison.
Garage 25 m² x 0.60 = 15 m²
Cave-chaufferie 15 m² x 0,40 = 6 m²
Surface pondérée comparative totale : 96 + 15 +6  = 117 m²

Le calcul ne s'arrête pas là. Cette surface pondérée va être corrigée par un correctif d'ensemble lui même calculé à partir de 3 indices plus suggestifs :

             a) L'état général du local  : le législateur entend faire payer plus celui qui a une maison bien entretenue par rapport à un propriétaire qui ne fait pas de travaux d'entretien; Sans doute parce que cela traduit un revenu supérieur. En 2014, alors que les propriétaires sont invités à faire des travaux d'isolation cela parait moins pertinent. On détermine un premier indice allant de 0.8 (délabré) à 1.2 (bon état) dit coefficient d'entretien.

             b) La situation générale prend en compte la localisation du bien dans un quartier bien désservie par les bus, près des écoles ou au contraire isolé, loin des commerces. Là aussi le législateur tente d'évaluer la valeur du bien tel que le ferait un agent immobilier pour fixer un loyer à la location. Le calcul aboutit à un deuxième indice compris entre -0.10 et +0.10 dit de situation générale.

             c) Mais au sein même d'un quartier, une maison peut se singulariser par la vue sur un jardin public, la proximité de l'arrêt du bus, etc autant d'éléments propres au bien et qui donne ou enlève de la valeur au bien.  C'est la notion de situation particulière. La encore on ajoute un indice compris entre -0.10 à +0.10.

En ajoutant ces 3 indices on obtient le correctif d’ensemble qui variera de 1 à 1.4.

Dans notre exemple avec un correctif d"ensemble de 1.25 déterminé par la commission communale, la surface pondérée comparative totale de 117 m² est multipliée par 1.25 ce qui donne une surface pondérée nette de 146 m².

Mais ce n'est pas fini. Pour évaluer la valeur locative cadastrale, le législateur a prévu de tenir compte des éléments de confort que sont notament le chauffage et les sanitaires.

Quatrième critère : le confort du local est évalué en ajoutant à la surface pondérée du local des "mètres ²" théoriques suivant les "équipements" de la maison :

 formulaire-3168-confort-1  equivalence-superficielles

Déterminons les équivalences superficielles de notre exemple : 4 m² pour l'eau courante + 2 m² pour l'électricité + 3 m² pour 1 WC + 5 m² pour 1 baignoire + 2 x 3m² = 6 m² pour 2 lavabos + 3 m² pour lraccordement à l'égout +6 pièces avec radiateur x 2m² = 12 m² pour le chauffage , soit au total 35 m² d'équivalences superficielles.

Grenelle de l'Environnement : les impôts locaux ne tiennent pas compte de la dépense énergétique du local (appartement ou maison). Certes, le calcul est déjà une "usine à gaz" mais il pourrait prendre en considération le classement énergétique du bien.

Batiment-DPE

Au final, en ajoutant à la surface pondérée (146 m²) les surfaces d'équivalences superficielles ont obtient la surface pondérée définitive du bâtiment :
Surface pondérée nette : 146 m²
Equivalences superficielles : 35 m²
Surface pondérée totale := 146 + 35 = 181 m²

Grenelle de l'Environnement : cette surface pondérée ne tient pas compte de la suface de la parcelle où est contruit le pavillon. 100 m² habitables sur 600 m² de terrain ont la même Valeur Locative Cadastrale que 100 m² construits sur 1000 m² !

Pour obtenir la Valeur Locative Cadastrale du bien d'habitation il suffit de multiplier cette surface pondérée totale par un prix de loyer au m².

On retrouve la volonté du législateur d'assoir les impots locaux sur un loyer qui reflèterait la valeur du bien.

Depuis la prémière révision de loyers de 1971, il a fallu rééavaluer ces loyers théoriques pour tenir compte de l'inflation. En 1980, on a appliqué un coefficient variable selon le département. Pour le Morbihan il a été fixé à 1.57 et depuis 1980 on procède chaque année à une réévaluation annuelle valable sur tout le territoire national. En cumulé, pour 2014, on obtient le coeffcient dit "amalgamé" de 3,022. Voir le détail en pdf ci-joint.

En avril 2006, sous la mandat de M. Pouligo, de nouvelles catégories ont été insérées et une catégorie 2 a été crée. Le tableau actuel des loyers par catégorie montre un loyer similaire pour les catégories de 2M à 6. Seuls les extrèmes s'écartent de cette valeur de 4.8 €/m². Notez que Séné (et le Morbihan) n'a pas de catégorie 1.

Les loyers ont été recalculés en euros :

Loyer-VLC-1970-euro copie

Dans notre exemple la Valeur Locative Cadastrale du bien de catégorie 5 se calcule ainsi :

VLC = 181 m² x 4.82 €/m² x 1.57 x 3.022 = 4.140 €.

Notez que cette VLC ne reflète plus le loyer annuel réel d'un bien de cette catégorie qui serait de 345 €/mois. La Loi Dufflot fixe le loyer sur Vannes autour de 9.8 €m². Un pavillon de 95 m² se loue sans doute autour de 930 €/mois. La VLC au fil du temps est dévenue un mode de calcul sans lien direct avec le marché de la location.

Bien comment passe-t-on de la Valeur Locative Cadastrale à la taxe d'habitation et à l'Impôt foncier ?

TAXE FONCIERE :

2014-Taxe-foncière-extraitS

Sur ce document que tout propriétaire reconnait, figure une valeur appelée "base". Il s'agit de la Valeur Locative Cadastrale du local en question. C'est ce montant en euros qui sert au calcul de l'impôt Foncier. La ville de Séné applique sur cette base un taux d'impôt  foncier de 22.3% . Le Département du Morbihan un taux de 16.5%.  Et la taxe pour l'enlèvement et le traitement de nos ordures ménagères est également calculée à partir de cette base avec un taux de 7.54%.

L'impôt  foncier est simple dans son calcul. Plus on a un bien de qualité et grand de surface plus on paye à la commune et au département. Pour le recyclage de nos déchets, le calcul est plus contestable. Il ne tient pas compte de la composition du foyer et du désormais "vieil adage" "polllueur payeur". En effet, ce n'est pas parce qu'on a une grande maison qu'on produit le plus de déchets. C'est plus tôt quand on a une grande famille qu'on produit le plus de déchets. Il faudra sans doute réformer cette taxe déchet en faisant payer selon le poids de nos poubelles...

TAXE D'HABITATION :

2014-Taxe-habitation-extrait

Pour le calcul de la taxe d'habitation, la base multipliée par 2 donne la Valeur Locative Brute. Cette valeur est reportée sur la feuille de la taxe d'habitation. Ensuite le calcul se complique.

Il y a en premier lieu un abattement général de 15% calculé sur la valeur locative moyenne qui a Séné est de 3952 € en 2014. Cette valeur moyenne est calculée sur l'ensemble des valeurs locatives des maisons et des appartements de Séné.

Le législateur a souhaité faire moins payer les familles avec enfants à charge alors qu"elles "consomment" le plus de "services publics" dans une commune : école, garderie, centre aéré, infrastructures sportives notamment. Il y a donc une dimension sociale dans le calcul de la taxe d'habitation. L'abbattement est de 10% par enfant à charge. Il pénalise donc les familles sans enfants et les retraités. Pour le 3° enfant l'abattement sera de 25% toujours calculé sur la valeur locative moyenne de Séné.

La base nette est donc calculée en otant à la Valeur Locatiuve Brute, l'abattement général de 15% et ceux dus aux titres des enfants.

Séné a défini un taux d'imposition pour la taxe d'habitation de 13.83% stable depuis de nombreuses années.

 OUF ! vous avez compris ? non, alors relisez depuis le début. Bon courage !

Dernière minute :

En septembre 23015 le maire, trahissant sa promesse de campagne, a décidé de supprimer l'abbatement de 15%.

Exemple 1 : un foyer sans enfant avec une valeur locative de 4000 euros, avait une décote de : 0,15 x 3952 = 592 euros. Il payait 13.86% de 4000-592 = 3402, soit 472 euros pour la part communale.

Sans cette abattement, sa nouvelle taxe d'habitation sera de 13.83% x 4000 euros = 554 euros en hausse de 17.3 %.

Exemple 2 : un foyer avec 2 enfants et une valeur locative de 6000 euros, bénéficie de 790 euros (10% par enfant calculé sur 3952 ) et 15% d'abbattement, 592 euros.

Sa taxe se calcule ainsi : 13.86% x (6000-790-592) = 0,1386 x 4618 = 640 euros

Sans cet abattement, sa nouvelle taxe d'habitation sera de 13.86% x (6000-790) = 722 euros soit une hausse de 12.8%

Qui a vu son revenur augmenter en 2014 et en 2015 ?

 

   
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